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  • 股市大跌会否引爆房地产“危险品仓库?#20445;?/li>
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2015-08-31  /  浏览:1693 次  /  

本周黑色星期一,沪指暴跌8.5%,出现8年来最大单日跌幅,超过2000股跌停。黑色星期二,沪指开盘暴跌6.4%,收报2964.97点,近2000股跌停。全球股市也与A股接力暴跌,本周衡量市场恐慌程度的CBO E波动指数(VIX)暴涨90%,至53.29点,创七年新高。

这还?#36824;唬?#20154;民币贬值加速。8月24-25日,人民币对美元即期汇率连续两天刷新2011年8月10?#25214;?#26469;最低点。

现在内地不少投资品种通过资金杠杆与热钱流动,被动地联系在一起,就像一个危险品仓库。虽然里面不全是危险品,但只要一起火,就会出现连锁反应。这当中,房地产既和金融有关系,又与下游制造业有关联,是影响面最为广泛的传导体,那么股市走势会影响房地产走势吗?

可以看到,股市和楼市确实有联动效应。在今年5-6月,深圳成为一线城市中领涨的地区,还有京沪豪宅的热销,除了稀缺资源供给不足因素之外,资本市场在上半年的获利了结流入楼市的资金是需求增量的主力。而在股市财富效应的带动下,相当一批改善型客户,投资楼市的心理意愿加强,下单时也会更加爽快。

但当这个涉及近亿人的股市出现股灾,这种购买力增量早已消失殆尽。而且股市的突然回调,将大量潜在购房者的资金套住,投资者不得不放弃购房计划。

?#28909;?#26089;在7月份,深圳本地媒体就报道有不少楼盘出现业主退房,虽然万科、中海等开发商迅速进行了否认,但不少其他房企的一线销售员表示股市下跌确实对投?#24066;?#23458;户造成影响。而从数据看,7月份,深圳全市新建商品住宅成交面积67.43万平方米,较6月份下跌12.3%,为近4个月来首次回落。7月份深圳新房、二手房成交量均出现回调趋势,新房成交回落明显,呈“量跌价升”。

短期来说,开发商与二手房业主存在开价上的心理惯性,未必会迅速跟随股市下跌而下调价格。不过香港已经出现上周五恒生指数创出近15个月新?#20572;?#20840;周累计下跌近7%之后,一直作为楼市温度计的指标屋苑太古城,有业主?#23548;?#25243;售,单价跌幅逾24%。

如果作为对标物来看,香港股市与楼市的关系可以作为内地楼市的参考。近10年来,香港的股市触底或触顶之后的4-6个月,楼市就会出现相同走势。?#28909;?#38750;典期间,2003年4月恒生指数触底,房价在8月触底;2007年10月,港股创新高,房价则在2008年五六月创出高点。2011年3月,欧债危机导致港股开始下跌,房价则在2011年9月开始下跌。

在中国,2005年之前,股市和楼市并没有出现共振现象,但从2007年以来,共振效应越来越明显。2007年房价在9月到达高峰,2007年上证在10月达到6124高点。2008年10月至2009年1月,上证指数在底部徘徊,房价?#20013;?#19979;跌。2009年8月,上证指数反弹后见顶回落,12月房价环比增幅达1.5%的峰值,其后又开?#23478;?#36300;。这相当于2007年的中国股市崩盘,影响了近两年的房价走势,如果不是随后的4万亿投?#39318;?#20026;“有形之手”,楼市应该还会继续低迷。

2012年6月,房价指数止跌反弹,股市也在2012年末?#38505;恰?014年7月上证指数开始?#38505;牽?#32780;70城房价8月环比跌见底并走势平稳,到了2015年初开始?#38505;牽?#38543;即出现了二季度一线城市?#22270;?#20010;重点二线城市量价齐涨。而从6月以来股市大跌,如深圳这种投资客占较高比例的城市就出现了楼市成交下降,其他城市虽然未出现楼市下滑,但已没有之前日光盘频频出现的火爆场面。

可以看到,内地的楼市和股市存在共振关系,有时是股市先跌楼市再跌,有时是楼市触顶早于股市触顶,但它们之间是共生共荣关系,并不是很多房地产销售员所说的“跷跷板”关系。

从过去20年内的几次世界级股灾来看,无论是1987年美国的股灾,1997年的亚洲金融危机,还是2007年的中国股市崩盘,都在较长时期内对当地房地产价格产生了重要影响。而股市?#20013;?#19979;跌,也影响了很多资产价格?#28909;?#30707;?#20572;?#20174;而带来一系列的资产价格重置。

从这一次来看,5000点被套牢和4000点就冲进去抄底的股民,如今都是规模巨大的“空军”,令A股短期难以?#25351;?#20803;气。同一时间?#21361;?#20154;民币短期内贬值了4%,让过去融?#26159;?#36947;以美元债券为主的地产商成本突然增加,而且对处于贬值预期的货币与贬值预期的资产来说,未来地产商的融资?#35759;?#21487;能会加大。

另外,随着股市财富效应开始减退,可以预见高净值人群的购买力会有明显下降。因此,出于防范风险的考虑,银?#24615;?#26410;来也许会再次收紧房贷,目前部分地区银行已开始出现放贷变慢的情况。

但需要?#24471;?#30340;是,由于政府意志的左右,?#24067;?#25919;策支持和M 2增速每年超过GDP增速5个百分点,即便未来房地产会跟随股市下跌,但“有用的房子”(可以出租、出售或者自用,?#24067;?#20154;口净流入、产业结构健康地区房子)的人民币计价,仍然会缓慢?#38505;恰?/p>

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